Credit ipotecar pe firmă sau pe persoană fizică cu venituri din dividende?

Care tip de credit este mai avantajos?

Atunci când ești antreprenor sau deții o firmă, alegerea tipului de credit ipotecar pe care să îl accesezi poate fi una complicată. Ar trebui să optezi pentru un credit pe persoană fizică, având ca sursă de venit firma (dividende), sau ar fi mai bine să iei creditul direct pe firmă?

Cu experiență de peste 10 ani în domeniul bancar și 7 ani ca broker de credite, am acumulat informațiile necesare pentru a-ți oferi un răspuns clar și argumentat. Și răspunsul este, în majoritatea cazurilor, creditul ipotecar pe persoană fizică este mai avantajos. 

Despre veniturile din dividende, eligibilitate, mod de calcul și documentație găsești mai multe detalii aici: vezi articolul.

Pentru că ambele opțiuni vin cu avantaje și dezavantaje, iar alegerea depinde de mai mulți factori, voi detalia mai jos avantajele și dezavantajele contractării unui credit ipotecar pe firmă.

Avantaje ale creditului pe firmă: o perspectivă diferită

Un credit ipotecar pentru firmă reprezintă o formă avansată de finanțare prin care o companie poate accesa resurse financiare pentru cumpărarea sau refinanțarea unor proprietăți imobiliare. În acest caz, imobilul în cauză funcționează ca o garanție pentru credit, fiind considerat colateral în tranzacție. Dacă firma se dovedește incapabilă de a îndeplini obligațiile de plată ale creditului, instituția financiară are dreptul să preia proprietatea ca mijloc de recuperare a sumei împrumutate.

Da, există avantaje ale creditului pe firmă, precum recuperarea TVA (dacă firma este plătitoare de TVA) și deductibilitatea cheltuielilor (deductibilitatea la impozit a dobânzilor, asigurărilor, etc în limita prevederilor codului fiscal, dacă firma este plătitoare de impozit pe profit).

Unul dintre cele mai mari avantaje ale obținerii unui credit ipotecar pe firmă este posibilitatea de a crește valoarea activelor companiei.

Proprietățile imobiliare achiziționate prin intermediul creditului pot adăuga un plus de valoare la bilanțul companiei, contribuind astfel la o mai mare stabilitate financiară și la dezvoltarea afacerii pe termen lung. Acest lucru poate face compania mai atractivă pentru investitori și poate îmbunătăți profilul de risc al acesteia în fața instituțiilor de creditare.

Cu toate acestea, aceste avantaje sunt de cele mai multe ori contrabalansate de dezavantaje semnificative.

Dezavantaje ale creditului pe firmă: de ce să te gândești de două ori

Taxele locale mai mari: Unul dintre dezavantajele semnificative ale accesării unui credit ipotecar pe firmă îl reprezintă taxele locale mai mari pentru proprietatea imobiliară. Acestea pot adăuga un cost suplimentar semnificativ pe termen lung, care ar trebui să fie calculat cu atenție în planul de afaceri al companiei.

Evaluarea periodică a proprietății: Pentru a beneficia de cota redusă a taxelor locale, o firmă ar trebui să efectueze o evaluare a proprietății la fiecare 3 ani. Acest proces nu doar că implică costuri suplimentare, dar și timp și resurse pentru a coordona evaluarea, a colecta documentele necesare și a se asigura că evaluarea este realizată conform standardelor.

Obligația de a declara punct de lucru la adresa proprietății: Accesarea unui credit ipotecar pe firmă vine cu obligația de a declara un punct de lucru la adresa proprietății achiziționate, cu implicațiile aferente.

Necesitatea autorizației de funcționare: În funcție de obiectul de activitate al firmei (CAEN) si de tipul activității desfășurate la adresa respectivă, este necesară și obținerea unei autorizații de funcționare de la Primărie. De asemenea, punctul de lucru trebuie declarat la Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC).

Restricții privind tipul de proprietate finanțată: Băncile și instituțiile financiare nu finanțează pentru firme proprietăți imobiliare cu scop rezidențial (de locuit). Scopul trebuie să fie unul care produce avantaje economice pentru companie, ceea ce limitează tipul de proprietăți ce pot fi achiziționate.

Vechimea firmei: Multe instituții financiare cer un istoric financiar solid, reflectat în cel puțin 1-2 bilanțuri depuse. Asta înseamnă că firma trebuie să aibă minim doi ani de activitate, ceea ce poate fi un impediment pentru firmele noi sau start-up-uri.

Domeniul de Activitate: Băncile sunt adesea reticente în a finanța firme din domenii considerate riscante sau ciclice, cum ar fi turismul sau construcțiile.

Perioada maximă de creditare: În general, perioada maximă pentru care o firmă poate obține un credit ipotecar este de 10-15 ani. În contrast, creditele ipotecare pe persoană fizică pot avea termene de până la 30-35 de ani, ceea ce face ratele lunare mult mai mici și mai ușor de gestionat.

Lipsa opțiunii pentru dobânda fixă: Spre deosebire de creditele pe persoană fizică, unde există adesea opțiunea unei rate a dobânzii fixe în primii ani de creditare, în cazul firmelor, aceasta este rară sau chiar inexistentă. Acest fapt adaugă un nivel suplimentar de incertitudine și risc financiar pentru companie.

În cazul creditelor pentru firme, termenul de aprobare poate dura până la 2-3 luni. Nu numai că întregul proces este încetinit, dar pot apărea probleme neașteptate care să îngreuneze și mai mult situația.

Dobânzi raportate la ROBOR ȘI DAE mult mai mare: La PJ, există mai multe costuri care se adaugă la pachet, inclusiv taxe administrative sau de gestionare, care nu sunt prezente la PF. Băncile consideră de multe ori că există un risc mai mare atunci când împrumută unei companii, și acest risc se reflectă în costuri. Un dezavantaj major pentru PJ este că nu pot beneficia de IRCC, care este de obicei mai mic și contribuie la o DAE mai mică pentru PF,  toate creditele acordate pentru firme având în componenta dobânzii variabile indicele ROBOR.

Formulare și Documentație: Procesul de aplicare pentru un credit ipotecar pentru PJ necesită completarea unui set mai vast de formulare și documente. În plus, băncile analizează nu doar firma în sine, ci și acționarii, administratorii și eventualele firme din grup. Ești supus unui număr mare de verificări, prin intermediul a peste 15 baze de date diferite.

Băncile preferă rate ale creditului ce pot fi susținute de ultimul bilanț, dar se pot cere și balanțe mai recente, precum și proiecții financiare pentru anii următori.

După accesarea creditului, vei avea o relație mai strânsă și vei face drumuri frecvent la bancă pentru prezentări periodice ale bilanțurilor.

Asigurări: Ai acces la un număr mai mic de asigurători, unele riscuri sunt neacoperite, iar primele de asigurare pot fi mai mari comparativ cu opțiunile pentru persoane fizice.

Un alt aspect negativ al creditelor pe firmă este că, în caz de nerespectare a termenilor contractuali, firma poate intra în incapacitate de plată, afectând toate aspectele afacerii tale.

Concluzie

Pe baza experienței mele, creditul ipotecar pe persoană fizică oferă un echilibru mult mai bun între cost și beneficiu. Cu costuri mai mici și un proces de aprobare mai rapid, acesta este adesea alegerea cea mai inteligentă pentru majoritatea antreprenorilor și proprietarilor de firme.

Accesarea unui credit ipotecar ca persoană juridică implică un nivel de complexitate și responsabilitate sporite. Înainte de a lua o decizie, este crucial să te informezi și să te pregătești corespunzător.

Nu ezita să mă contactezi pentru a te ajuta să navighezi prin labirintul de opțiuni de creditare.

Serviciile mele sunt gratuite, și te asigur că tot procesul va decurge fără bătăi de cap pentru tine.

Sloganul meu, „Dau credit viselor tale, Gratuit!”, este un angajament ferm că îți voi găsi soluția cea mai potrivită pentru nevoile tale.

Leave a Comment

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *