Zilele trecute am profitat de retelele sociale și am deschis un subiect aparent tehnic: are sau nu sens, în 2025, un credit ipotecar cu dobândă fixă pe toată perioada, până la 30 de ani, în jur de 6,95%?
În câteva ore, au apărut peste 200 de comentarii.
De la „Banca nu pierde niciodată, doar clientul”, până la „Dacă dobânda e sub inflație, practic banca te subvenționează”
și de la „Mai bine plătesc cash, urăsc ratele” până la „Dacă am banii, tot iau credit și investesc diferența”.
Am realizat încă o dată cât de polarizant este subiectul creditelor, mai ales când îl amesteci cu inflație, IRCC, amintirea crizei din 2008 și nesiguranța zilei de mâine.
În rândurile de mai jos nu încerc să „câștig” o dezbatere, ci să pun ordine în idei, din perspectiva cuiva care lucrează zi de zi cu credite ipotecare și cu oameni reali, nu doar cu tabele în Excel.
1. Ce este, concret, creditul cu dobândă fixă pe toată perioada?
În România există, în prezent, o singură bancă care oferă credit ipotecar cu dobândă fixă pe toată durata: până la 30 de ani.
dobândă nominală în jur de 6,95%
asigurare de viață obligatorie
un DAE care ajunge, în practică, spre zona de 7,8–8% în funcție de profil și sumă
Asta înseamnă că:
rata ta rămâne aceeași de la început până la sfârșit
nu depinzi de evoluția IRCC sau de deciziile BNR
îți asumi de la început un cost pe termen lung, fără surprize de structură, dar nici fără „discounturi” dacă dobânzile scad
Este un produs nișat, nu este cea mai ieftină opțiune din piață, dar adresează un lucru după care mulți clienți tânjesc: predictibilitatea absolută.
2. Trei confuzii majore care apar de fiecare dată în discuția asta
Confuzia 1: „Dobânda sub inflație = câștig garantat pentru client”
Nu, nu este atât de simplu.
Da, dacă dobânda ta fixă este pe termen lung sub inflația medie, valoarea reală a banilor pe care îi rambursezi scade.
Dar:
inflația de azi este despre trecut
dobânda fixă pe 30 de ani este despre viitor
nimeni nu îți poate garanta cum arată media inflației pe următoarele trei decenii
Poți avea câțiva ani în care câștigi clar din diferența dobândă–inflație, și apoi o perioadă în care inflația scade sub dobândă și costul real devine ridicat.
Matematica nu te scapă de incertitudine.
Confuzia 2: „Creditul imobiliar este o investiție în sine”
Un comentariu de pe social media spunea foarte bine: imobiliarele rezidențiale sunt, în primul rând, loc de trăit, nu vehicul de randament.
Un credit ipotecar poate avea sens:
dacă înlocuiește o chirie mare
dacă îți oferă stabilitate locativă
dacă îți securizează un activ pe care altfel nu ți l-ai permite
Dar nu devine automat „investiție financiară” doar pentru că prețurile la apartamente au crescut în ultimii ani.
Contează vârsta blocului, zona, cererea reală acolo peste 10–20 de ani, posibilitatea de revânzare, etc.
Poți să „câștigi” pe hârtie la preț, dar să pierzi la lichiditate.
Confuzia 3: „Banca nu pierde niciodată, deci creditul e mereu o idee proastă”
Banca își face calculele la nivel de portofoliu. Nu intră într-un produs pe pierdere. Dar asta nu înseamnă că tu, ca debitor, nu poți structura creditul în favoarea ta, dacă:
alegi corect tipul de dobândă
dimensionezi rata realist
ai un fond de rezervă
știi din start cum vei reacționa dacă dobânzile scad sau cresc
Pe scurt: banca nu pierde, dar asta nu te condamnă automat să pierzi și tu. Depinde cum folosești instrumentul.
3. Ce avantaje reale poate avea dobânda fixă pe 30 de ani?
Nu este produs „minune”, dar are câteva atuuri clare pentru anumite profiluri:
Stabilitate de buget – știi exact ce rată ai, și îți construiești restul deciziilor în jurul acestei sume.
Imunitate la șocuri de dobândă – dacă IRCC urcă, nu te afectează.
Confort emoțional – nu trăiești cu teama notificărilor de „modificare rată”.
Funcționează bine pentru:
familii cu copii, cu planuri pe termen lung în aceeași locuință
persoane cu venituri stabile, dar cu toleranță scăzută la risc
clienți care nu vor să stea cu ochii pe piață și să facă refinanțări la fiecare 3–5 ani
4. Când poate fi, de fapt, o alegere proastă?
Dobânda fixă pe 30 de ani nu e un „DA” automat. Poate fi o alegere slabă dacă:
știi că vei vinde sau vei schimba locuința în 5–7 ani
ai un apetit mai mare pentru optimizare (refinanțări, ajustări, negociere în timp)
ai alternative de investiție mai bune, controlabile, și ești dispus să îți asumi volatilitate
Un alt punct pe care utilizatorii l-au scos foarte bine la suprafață: dacă apartamentul în care investești acum are deja 30–40 de ani, nu are sens să îl finanțezi pe încă 30 fără să te întrebi „Cine va mai dori acest imobil peste 25–30 de ani?”
Aici creditul nu este problema principală, ci calitatea activului.
5. Decizia nu este doar financiară. Este și despre libertate.
Unii comentatori au spus clar:
„Pentru mine, libertatea înseamnă să nu am rate. Să pot spune oricând «plec» de la un job toxic, fără să mă uit cu frică la scadență.”
Alții au spus la fel de clar:
„Prefer o rată previzibilă, chiar dacă plătesc mai mult pe termen lung. Dorm mai bine.”
Ambele poziții sunt valide.
De aceea, decizia corectă nu este „credit bun” vs „credit rău”, ci „credit potrivit pentru mine acum” vs „credit care mă pune cu spatele la zid”.
Concluzia mea, ca broker care trăiește zilnic astfel de discuții
Creditul cu dobândă fixă pe 30 de ani:
nu este pentru toată lumea,
nu este cea mai ieftină opțiune,
nu este nici „țeapă sigură”, nici „afacere vieții”.
Este un instrument de stabilitate.
Pentru unii, e exact ce le trebuie.
Pentru alții, varianta mai bună este o dobândă fixă pe termen mai scurt, urmată de refinanțare, sau chiar amânarea creditului.
Ce mi-aș dori să rămână din toată controversa iscata pe social media?
Nu sloganuri de tip „banca nu pierde niciodată” sau „dacă dobânda e sub inflație, ai câștigat garantat”, ci o atitudine de tip:
„Înțeleg produsul, îmi cunosc riscurile, știu ce pot duce și iau decizia în cunoștință de cauză.”
Dacă vrei să discutăm pe cazul tău concret, cu veniturile, planurile și limitele tale reale, lasă-mi un mesaj, asta fac în fiecare zi: traduc „bancareza” în decizii clare, pe înțelesul tău.
Dau credit viselor tale, Gratuit!