Să îți construiești casa „din pământ” este unul dintre cele mai frumoase proiecte de viață – dar și unul dintre cele mai complexe. Dacă nu ai toți banii cash, ai nevoie de un credit de construcție în regie proprie.
În varianta construcție în regie proprie, tu ești „șeful de șantier”: alegi echipele, materialele, ritmul lucrărilor și te ocupi de organizare. Banca vine cu finanțarea, dar modul în care îți dă banii și ce îți cere în schimb diferă mult de la un produs la altul.
În articolul de mai jos îți explic, pas cu pas, cum funcționează un credit de construcție în regie proprie, ce înseamnă devizul estimativ, cum se stabilesc tranșele și cum arată varianta în care primești banii direct în cont, în 2–4 tranșe, fără să aduci facturi pentru fiecare leu.
Ce înseamnă „construcție în regie proprie”?
Construcția în regie proprie înseamnă că:
tu organizezi șantierul (nu ai un antreprenor general care să se ocupe de tot);
angajezi direct echipele (fundație, zidărie, acoperiș, instalații etc.);
cumperi singur materialele, de unde vrei tu;
negociezi prețuri și termene cu fiecare furnizor în parte.
Pe scurt: ai maxim de control și flexibilitate, dar și multă responsabilitate.
Din perspectiva băncii, nu este foarte diferit de o construcție cu firmă generală: tot o casă va garanta creditul. Diferența este în modul de lucru și în modul în care primești și cheltuiești banii.
Ce este creditul de construcție în regie proprie?
Un credit de construcție este un împrumut ipotecar special creat pentru cei care vor să își construiască o casă, nu să cumpere una „la cheie”. El poate acoperi:
costul materialelor de construcție;
manopera (echipe, meșteri);
proiectare, avize, taxe;
alte lucrări conexe (amenajarea curții, împrejmuire, branșamente etc.)
Diferența față de un credit ipotecar clasic pentru achiziție:
suma se stabilește în funcție de un deviz estimativ de lucrări, nu în funcție de un preț de vânzare;
banii se acordă în tranșe, pe măsură ce avansezi cu construcția, nu toți odată într-o zi.
Cum se stabilește suma creditului: rolul devizului estimativ
Ce este devizul estimativ de lucrări?
Devizul estimativ este un document tehnico-financiar care:
estimează valoarea totală a construcției (materiale + manoperă + alte cheltuieli);
detaliază pe capitole: fundație, structură, zidărie, acoperiș, instalații, finisaje etc.
este întocmit de regulă de un arhitect, inginer proiectant sau constructor.
Pentru bancă, devizul este baza calculului: de aici pornește discuția despre suma maximă de finanțare.
Cum se calculează suma creditului
În practică, majoritatea băncilor:
pornesc de la valoarea din deviz + valoarea terenului;
aplică un procent de finanțare (de exemplu, 75–85% din valoarea totală – depinde de bancă și de regulamentul BNR)
restul este aportul tău propriu, care poate fi:
terenul (deja în proprietatea ta),
lucrări efectuate deja,
materiale deja achiziționate,
bani cash personali
De ce e important să ai un deviz realist
Dacă devizul este prea optimist (subestimează costurile):
vei primi un credit prea mic pentru costurile reale;
riști să rămâi fără bani înainte de finalizarea casei.
Dacă este prea umflat, nu te ajută nici asta foarte mult:
banca nu va finanța din pix valori „umflate” fără acoperire în piață;
evaluarea ulterioară poate veni cu surprize.
Un deviz realist îți asigură:
o sumă de credit aliniată cu costurile reale;
un proiect mai ușor de dus la capăt, fără emoții majore la final.
Cum se acordă banii: tranșe, evaluări, acces la fonduri
Varianta clasică: tranșe + justificare cu facturi
În varianta clasică de credit de construcție:
creditul se acordă în mai multe tranșe (ex: 2–4 tranșe în 12–18 luni);
între tranșe:
banca trimite un evaluator sau cere poze/stadiu fizic al lucrărilor;
uneori solicită facturi și bonuri ca să vadă cum ai cheltuit banii;
următoarea tranșă vine doar dacă:
ai atins stadiul de construcție asumat (ex: „la roșu”, „la gri”),
ai folosit conform destinației sumele din tranșa anterioară.
Este o variantă mai strictă, dar confortabilă pentru bancă.
Varianta flexibilă: credit de construcție în regie proprie cu acces direct la bani
Există însă și produse pe piață (inclusiv sub denumirea de credit pentru investiții imobiliare cu garanție ipotecară sau credit de construcție flexibil), unde:
suma creditului se stabilește tot în funcție de devizul estimativ și de valoarea garanțiilor;
banii se acordă în 2–4 tranșe, în contul tău;
tu ai acces direct la bani și îi folosești:
pentru materiale,
pentru manoperă,
pentru alte cheltuieli legate de proiect;
nu ți se cer documente justificative pentru fiecare plată (nu trebuie să alergi după facturi pentru fiecare sac de ciment).
Banca se protejează în principal prin:
evaluarea inițială a terenului și a proiectului;
structura de garanții (ipotecă pe teren + construcția viitoare, eventual și pe un imobil existent);
analiza veniturilor și a istoricului tău de creditare.
Pentru tine, avantajul major este că poți adapta din mers:
schimbi furnizorii când găsești oferte mai bune;
modifici ordinea unor lucrări;
iei materiale în promoții, plata avans etc., fără să explici băncii fiecare mișcare.
Sigur, vine la pachet cu o responsabilitate importantă: trebuie să te disciplinezi singur să nu „ciupești” din bani pentru alte nevoi, altfel riști să nu termini casa.
Condiții generale de eligibilitate pentru un credit de construcție
Condițiile exacte diferă de la bancă la bancă, dar, în linii mari, ai nevoie de:
Acte pentru proiect
De regulă, ți se vor cere:
acte pentru teren –să fie intravilan, intabulat, fără sarcini
certificat de urbanism valabil;
autorizație de construire emisă pe numele tău;
proiect tehnic (arhitectură + rezistență + instalații);
deviz estimativ de lucrări întocmit de o persoană autorizată.
Condiții financiare
Aici intră:
venituri stabile (salariat, PFA, SRL, dividende, chirii – în funcție de bancă);
vechime minimă la locul de muncă / în firmă;
grad de îndatorare în limitele maxime stabilite de BNR (un anumit procent din venitul net);
istoric bun de plată (fără credite executate sau întârzieri repetate)
Garanții
De regulă, banca va cere:
ipotecă pe teren + construcția viitoare;
uneori, un imobil suplimentar (de exemplu, apartamentul în care locuiești acum) dacă suma este mare sau terenul are o valoare mai mică.
Avantaje și dezavantaje ale creditului de construcție în regie proprie
Avantaje
Control total asupra proiectului: alegi tu materiale, echipe, soluții tehnice.
Flexibilitate mare – mai ales la produsele unde banii intră în contul tău și nu ți se cer facturi la fiecare tranșă.
Cost total potențial mai mic: poți negocia direct cu fiecare furnizor, profiți de promoții, oferte locale etc.
Personalizare maximă: casa ta, așa cum o visezi, nu „după tipar”.
Dezavantaje / riscuri
Mai multă muncă pentru tine: șantierul nu se conduce singur.
Risc de depășire a bugetului: prețurile la materiale pot crește, poți estima greșit anumite capitole.
Presiune pe cash-flow: dacă nu gestionezi bine tranșele, poți rămâne fără bani înainte de final.
La varianta clasică (cu facturi pentru fiecare tranșă) – birocrație și timp pierdut cu justificarea cheltuielilor.
Pași concreți: de la teren gol la casă finanțată
Un parcurs tipic pentru un credit de construcție în regie proprie arată cam așa:
Verifici terenul
regim de înălțime, POT, CUT, rețele de utilități, servituți;
discuți cu arhitectul ce se poate construi efectiv acolo.
Obții documentația de urbanism și autorizația
certificat de urbanism, proiect tehnic, avize, autorizație de construire.
Îți faci deviz estimativ realist
împreună cu arhitectul/constructorul/ dirigintele de șantier
cu prețuri actualizate la materiale și manoperă.
Discuți cu brokerul de credite
analizezi situația ta de venituri și datorii;
vezi ce tip de credit ți se potrivește:
clasic (transe + facturi) sau
flexibil (2–4 tranșe în cont, fără justificare la leu).
Obții o preaprobare financiară
știi de la început suma maximă până la care te poți întinde.
Se face evaluarea terenului și a proiectului
evaluatorul trimis de bancă verifică dacă valorile din deviz sunt rezonabile.
Semnezi contractul de credit și ipoteca
plătești costuri notariale, evaluare, eventual comision de analiză.
Primești prima tranșă de bani
în contul tău, conform structurii agreate (de exemplu, 40% + 30% + 30%);
începi efectiv lucrările.
Lucrezi etapizat, coordonezi șantierul
dacă e varianta clasică: aduni facturi și bonuri, chemi evaluatorul înainte de următoarele tranșe;
dacă e varianta flexibilă: tu decizi ce plătești din tranșă, știind că trebuie să termini casa în termenul agreat.
Recepția și intabularea construcției
la final, casa ta este „la cheie”, intabulată, iar creditul intră în perioada de rambursare normală (rata lunară).
Cum folosești inteligent un credit de construcție în regie proprie
Câteva recomandări practice:
Nu porni cu deviz „la sânge” – lasă o marjă de siguranță pentru scumpiri sau surprize.
Nu te baza 100% pe credit – ideal e să ai și un mic buffer personal pentru situații neprevăzute.
Prioritizează lucrările critice (structură, acoperiș, izolație) în primele tranșe; finisajele se pot amâna, structura nu.
Ține un mini-buget de șantier (Excel, Notion, ce îți place) în care notezi:
ce sumă ai primit pe fiecare tranșă,
pe ce ai cheltuit,
ce mai urmează.
Dacă ai un produs cu bani direct în cont și fără documente justificative, tratează-l cu grijă:
nu „amesteca” banii de construcție cu alte cheltuieli;
păstrează un cont dedicat pentru șantier, ca să nu te trezești că s-au „topit” banii.
De ce să lucrezi cu un broker de credite pentru un credit de construcție
Creditul de construcție este, de obicei, cel mai complicat tip de credit ipotecar:
sunt multe acte tehnice;
fiecare bancă are propriul mod de a calcula suma în funcție de deviz;
condițiile de acordare și modul de decontare a tranșelor diferă mult;
există produse foarte diferite: de la „clasic cu facturi” până la „flexibil, bani în cont, 2–4 tranșe, fără justificări”.
Un broker de credite care lucrează cu toate băncile te poate ajuta să:
compari oferta de credit de construcție în regie proprie între mai multe bănci;
alegi varianta care:
se potrivește bugetului tău,
se potrivește modului tău de lucru (ești mai tehnic sau vrei cât mai puțină birocratie?);
pregătești corect devizul și documentația, ca să nu te întorci de trei ori din drum;
negociezi condițiile acolo unde se poate (comisioane, tip de dobândă, asigurări etc.).
Dacă ești în punctul în care ai terenul sau ești aproape să îl cumperi și vrei să construiești în regie proprie, poți folosi acest articol ca ghid de bază.
Următorul pas este să vezi ce sumă poți obține concret și ce structură de credit ți se potrivește (câte tranșe, ce aport propriu, ce tip de dobândă). Aici te pot ajuta direct, astfel încât să îți transformi devizul în credit de construcție fezabil și, la final, în casa pe care ți-o imaginezi acum doar pe planșe.
Dau credit viselor tale, Gratuit!