Două persoane cu același salariu pot primi oferte diferite la credit, pentru că banca nu analizează doar venitul lunar.
De ce apar oferte diferite la credit, chiar dacă salariul este același?
La prima vedere, pare nedrept. Dacă două persoane au același salariu net, ai putea crede că ar trebui să primească aceeași ofertă de credit. În realitate, lucrurile nu funcționează chiar așa.
Banca nu analizează doar salariul. Salariul este important, bineînțeles, dar este doar una dintre piesele dosarului. În spatele unei aprobări de credit există o analiză mult mai amplă, care ține cont de stabilitatea veniturilor, istoricul de plată, creditele existente, cardurile de credit, vârsta solicitantului, tipul imobilului cumpărat și politica internă a fiecărei bănci.
De aceea, două persoane care par identice „pe hârtie” pot primi oferte complet diferite.
În acest articol explic, pe înțelesul tuturor, de ce se întâmplă acest lucru și ce poți face pentru a-ți crește șansele să obții un credit ipotecar potrivit pentru situația ta.
Salariul nu este singurul criteriu analizat de bancă
Când cineva întreabă „cât credit pot lua la salariul meu?”, răspunsul corect este: depinde.
Depinde de salariu, dar și de multe alte elemente. Banca vrea să vadă nu doar cât câștigi, ci și cât de stabil este venitul tău, ce obligații lunare ai deja, ce istoric financiar ai și dacă rata viitorului credit poate fi susținută pe termen lung.
Un credit ipotecar este un angajament pe mulți ani. Din acest motiv, banca nu se uită doar la prezent, ci încearcă să estimeze și riscul pe termen lung.
Două persoane pot avea același salariu de 8.000 lei net, de exemplu, dar una să aibă un card de credit, un leasing auto și o vechime mică la actualul angajator, iar cealaltă să nu aibă alte datorii și să lucreze de 5 ani în aceeași companie.
Pentru bancă, aceste două dosare nu arată la fel.
Tipul venitului contează foarte mult
Nu toate veniturile sunt analizate la fel.
Un salariu obținut prin contract individual de muncă pe perioadă nedeterminată este, de regulă, mai simplu de analizat decât veniturile din dividende, PFA, chirii, drepturi de autor, contract de mandat, bonusuri sau comisioane.
Asta nu înseamnă că veniturile nesalariale nu pot fi acceptate. În multe situații pot fi luate în calcul, dar fiecare bancă are propriile reguli. Unele bănci acceptă anumite tipuri de venituri mai ușor, altele cer o vechime mai mare, documente suplimentare sau aplică un procent de diminuare.
De exemplu, două persoane pot încasa lunar aceeași sumă, dar:
- una are salariu fix pe contract de muncă;
- cealaltă are venituri din dividende sau PFA;
- alta are salariu de bază plus bonusuri variabile;
- alta are contract pe perioadă determinată.
Chiar dacă suma lunară este apropiată, banca poate trata aceste venituri diferit.
De aici apar diferențe în suma maximă aprobată, în gradul de îndatorare acceptat sau chiar în lista băncilor unde clientul este eligibil.
Vechimea la locul de muncă poate schimba analiza
Pentru bancă, stabilitatea este importantă.
Două persoane pot avea același salariu, dar una să lucreze de 4 ani la același angajator, iar cealaltă să fie abia în perioada de probă sau să fi schimbat recent domeniul de activitate.
În unele cazuri, schimbarea locului de muncă nu este o problemă majoră, mai ales dacă există continuitate în carieră și venitul este stabil. În alte cazuri, însă, banca poate cere vechime minimă la actualul angajator sau poate amâna analiza până când clientul îndeplinește condițiile interne.
De aceea, este bine ca înainte de a aplica pentru un credit ipotecar să verifici dacă momentul este potrivit. Uneori, diferența dintre un dosar aprobat și unul amânat poate fi de doar câteva luni.
Cardurile de credit și descoperitul de cont pot reduce suma maximă aprobată
Un aspect pe care mulți clienți îl ignoră este impactul cardurilor de credit.
Chiar dacă nu folosești cardul de credit, banca îl poate lua în calcul ca o posibilă datorie. La fel se poate întâmpla și cu descoperitul de cont, cunoscut și ca overdraft.
De ce? Pentru că banca analizează riscul. Dacă ai o limită disponibilă pe card, există posibilitatea să o folosești în viitor. Din acest motiv, acea limită poate influența gradul de îndatorare.
Aici apar multe surprize. Un client poate spune: „Dar eu nu am nicio rată, doar un card de credit pe care nici nu îl folosesc.” Totuși, în analiza băncii, acel card poate conta.
Două persoane cu același salariu pot primi sume diferite doar pentru că una dintre ele are carduri de credit, rate mici la cumpărături, overdraft sau alte obligații active.
Înainte de a solicita un credit pentru casă, este util să verifici toate angajamentele financiare existente, inclusiv cele care par nesemnificative.
Istoricul de creditare influențează încrederea băncii
Banca verifică și istoricul tău de creditare, adică modul în care ai rambursat creditele și alte obligații financiare în trecut.
Dacă ai avut credite în trecut și le-ai plătit corect, acest lucru poate fi un avantaj. Arată că ai experiență cu obligațiile lunare și că ai respectat termenele de plată.
În schimb, întârzierile la plată, restanțele, restructurările sau comportamentul financiar haotic pot influența negativ analiza.
Nu orice întârziere înseamnă automat refuz. Contează cât de mare a fost întârzierea, cât de veche este, dacă a fost izolată sau repetată și cum arată situația actuală. Dar este important să știi că banca nu se uită doar la venitul de azi, ci și la comportamentul tău financiar din trecut.
Două persoane cu același salariu pot avea istorice complet diferite. Iar banca va ține cont de acest lucru.
Gradul de îndatorare nu se calculează doar după salariu
Gradul de îndatorare arată cât din venitul tău lunar merge către rate.
Pe scurt, banca vrea să vadă dacă, după plata ratei, îți rămân suficienți bani pentru traiul de zi cu zi și pentru alte cheltuieli.
Dar calculul nu este întotdeauna atât de simplu cum pare. În gradul de îndatorare pot intra:
- ratele la credite existente;
- leasingul auto;
- cardurile de credit;
- descoperitul de cont;
- ratele fără dobândă;
- obligațiile de plată către alte instituții financiare;
- uneori, anumite cheltuieli sau angajamente suplimentare, în funcție de politica băncii.
De aceea, două persoane cu același salariu pot avea capacitate de creditare diferită.
Una poate avea venitul „curat”, fără alte obligații. Alta poate avea mai multe produse active care reduc suma maximă disponibilă pentru noul credit ipotecar.
Vârsta influențează perioada creditului
Perioada pe care poți lua creditul contează foarte mult.
Dacă o persoană poate lua credit pe 30 de ani, rata lunară va fi mai mică decât în cazul aceleiași sume împrumutate pe 20 sau 25 de ani. Iar dacă rata lunară este mai mică, clientul se poate încadra mai ușor la o sumă mai mare.
De aceea, vârsta solicitantului poate influența suma maximă aprobată.
Două persoane cu același salariu, dar cu vârste diferite, pot primi rezultate diferite. Nu pentru că banca favorizează pe cineva, ci pentru că perioada maximă de creditare disponibilă nu este aceeași.
În cazul creditelor ipotecare, vârsta la finalul creditului este un criteriu important. Fiecare bancă are propriile limite și propriile reguli.
Angajatorul și domeniul de activitate pot conta
În unele situații, banca analizează și stabilitatea angajatorului sau domeniul în care lucrezi.
Nu este același lucru să lucrezi într-o companie mare, stabilă, cu istoric bun, sau într-o firmă nouă, cu activitate recentă și date financiare limitate. Acest lucru poate conta mai ales în anumite cazuri, când dosarul are deja elemente care necesită analiză suplimentară.
De asemenea, pentru administratorii de firmă, asociați, persoane cu venituri din dividende sau persoane care lucrează în structuri mai puțin standard, analiza poate fi mai complexă.
Asta nu înseamnă că nu se poate obține credit. Înseamnă doar că trebuie aleasă banca potrivită și pregătit dosarul corect.
Scoringul bancar poate duce la rezultate diferite
Fiecare bancă are propriul sistem intern de analiză. Acest sistem este numit, în limbaj simplificat, scoring bancar.
Scoringul ia în calcul mai mulți factori: venituri, vârstă, istoric, comportament financiar, angajator, tipul creditului, perioada solicitată și alte elemente interne.
De aceea, același client poate primi răspunsuri diferite de la bănci diferite.
O bancă poate considera dosarul foarte bun. Alta poate fi mai rezervată. O bancă poate accepta un anumit tip de venit. Alta poate cere documente suplimentare sau poate lua în calcul doar o parte din acel venit.
Acesta este unul dintre motivele pentru care nu există „cea mai bună bancă” pentru toată lumea.
Există banca potrivită pentru profilul tău.
Proprietatea cumpărată poate influența oferta
La un credit ipotecar sau imobiliar, banca nu analizează doar clientul. Analizează și imobilul.
Poți fi un client foarte bun, cu venituri stabile și istoric impecabil, dar dacă proprietatea are probleme, creditul se poate complica.
Banca se poate uita la:
- valoarea evaluată a imobilului;
- anul construcției;
- starea juridică;
- înscrierile din cartea funciară;
- autorizațiile existente;
- suprafețele din acte;
- destinația imobilului;
- utilități;
- eventuale modificări aduse proprietății;
- riscuri legate de garanție.
De aceea, două persoane cu același salariu pot primi răspunsuri diferite dacă una cumpără un apartament standard, ușor de acceptat de bancă, iar cealaltă cumpără un imobil cu situație juridică sau tehnică mai complicată.
La creditele ipotecare, contează atât omul, cât și proprietatea.
Avansul disponibil poate schimba oferta
Avansul nu este doar o formalitate.
Cu cât ai un avans mai mare, cu atât riscul băncii poate fi mai mic. În unele situații, un avans mai mare poate ajuta la obținerea unei aprobări mai ușoare sau la accesarea unei oferte mai bune.
Pe de altă parte, dacă ai doar avansul minim și nu ai rezerve pentru taxe, diferențe de evaluare sau costuri suplimentare, dosarul poate deveni mai sensibil.
Două persoane cu același salariu pot arăta diferit în analiza băncii dacă una are economii consistente, iar cealaltă are exact suma minimă necesară și niciun spațiu de manevră.
Banca vrea să vadă nu doar că poți plăti rata, ci și că ai o situație financiară echilibrată.
Relația cu banca nu garantează cea mai bună ofertă
Mulți clienți pornesc de la ideea: „Merg la banca unde îmi intră salariul, sigur acolo primesc cea mai bună ofertă.”
Uneori, da, poate fi o variantă bună. Alteori, nu.
Faptul că ai salariul la o anumită bancă poate ajuta în unele cazuri, dar nu garantează automat cea mai bună dobândă, cea mai mare sumă sau cele mai bune condiții.
O altă bancă poate avea o ofertă mai bună pentru profilul tău. Sau poate accepta mai bine tipul tău de venit. Sau poate avea o politică mai potrivită pentru imobilul pe care vrei să îl cumperi.
De aceea, este important să compari ofertele corect, nu doar să alegi banca cea mai comodă.
Dobânda nu este singurul element important
Când compară oferte de credit, mulți clienți se uită doar la dobândă.
Dobânda este importantă, dar nu este singurul criteriu. Trebuie analizate și:
- rata lunară;
- DAE;
- costurile inițiale;
- comisioanele;
- costul asigurărilor;
- perioada de dobândă fixă;
- condițiile după expirarea dobânzii fixe;
- flexibilitatea băncii;
- posibilitatea de rambursare anticipată;
- costurile de refinanțare;
- rapiditatea procesului;
- modul în care banca tratează tipul tău de venit și imobilul cumpărat.
O ofertă care pare foarte bună într-o reclamă nu este neapărat cea mai bună ofertă pentru tine.
Oferta potrivită este cea pe care o poți accesa, o poți susține și care se potrivește situației tale reale.
De ce este riscant să compari ofertele primite de alte persoane
Este normal să întrebi prieteni, colegi sau rude ce ofertă au primit. Poate fi util ca punct de orientare.
Dar nu este suficient.
Faptul că cineva a primit o anumită dobândă sau o anumită sumă nu înseamnă că vei primi automat același lucru. Situațiile pot părea asemănătoare la suprafață, dar pot fi foarte diferite în detaliu.
Poate acea persoană avea avans mai mare. Poate nu avea alte credite. Poate avea vechime mai mare la angajator. Poate imobilul era mai simplu de acceptat de bancă. Poate a prins o campanie care între timp s-a schimbat. Poate banca respectivă avea o politică potrivită pentru acel caz, dar nu și pentru al tău.
Comparațiile pot crea așteptări greșite dacă nu sunt făcute în context.
Ce poți face înainte să aplici pentru credit
Dacă vrei să obții un credit ipotecar în condiții bune, primul pas nu este să alegi banca după reclamă sau după ce a primit altcineva.
Primul pas este să îți înțelegi propriul profil financiar.
Înainte să aplici, este bine să verifici:
- ce venituri pot fi acceptate de bancă;
- ce vechime ai la actualul loc de muncă;
- ce credite, carduri sau limite active ai;
- dacă există întârzieri în istoricul de creditare;
- ce avans ai disponibil;
- ce sumă vrei să împrumuți;
- ce rată lunară poți susține confortabil;
- ce tip de imobil vrei să cumperi;
- ce bănci se potrivesc cel mai bine profilului tău.
Această verificare te poate scuti de multe surprize.
Este mult mai sănătos să știi de la început care este bugetul tău realist decât să găsești locuința, să semnezi un antecontract și abia apoi să descoperi că banca nu aprobă suma dorită.
Rolul brokerului de credite în alegerea ofertei potrivite
Un broker de credite nu se uită doar la dobânda afișată de bănci.
Rolul lui este să analizeze situația clientului și să identifice banca potrivită pentru acel caz concret. Asta înseamnă să țină cont de venituri, vechime, istoric, grad de îndatorare, avans, tipul proprietății și condițiile fiecărei bănci.
Uneori, cea mai bună bancă nu este cea cu cea mai vizibilă reclamă. Uneori, nu este nici banca unde îți intră salariul. Uneori, este banca ale cărei reguli se potrivesc cel mai bine cu situația ta.
Iar acest lucru poate face diferența între un dosar respins, un dosar aprobat parțial și un credit obținut în condiții bune.
Un broker de credite te poate ajuta să înțelegi:
- la ce sumă te poți încadra realist;
- ce bancă acceptă mai bine tipul tău de venit;
- ce documente sunt necesare;
- ce costuri trebuie luate în calcul;
- ce riscuri există în dosar;
- cum poți compara corect ofertele;
- ce pași trebuie urmați până la semnarea contractului de credit.
Iar pentru client, serviciul de brokeraj este gratuit. Brokerul este plătit de bancă atunci când creditul este aprobat, nu de client.
Același salariu nu înseamnă același credit
Două persoane cu același salariu pot primi oferte diferite la credit pentru că banca nu analizează doar venitul lunar.
Contează întregul profil financiar: tipul venitului, stabilitatea lui, vechimea, istoricul de plată, creditele existente, cardurile de credit, vârsta, avansul disponibil, imobilul cumpărat și politica fiecărei bănci.
De aceea, nu este suficient să întrebi „ce dobândă are banca X?” sau „cât a primit colegul meu?”.
Întrebarea mai bună este:
„Care este cea mai potrivită soluție de creditare pentru situația mea?”
Dacă vrei să cumperi o locuință și nu știi de unde să începi, te pot ajuta să îți verifici eligibilitatea, să compari ofertele bancare și să înțelegi fiecare pas din proces.
Eu sunt Alina Jurescu, broker de credite cu peste 15 ani de experiență în domeniul bancar și al brokerajului. Lucrez cu toate băncile și te ajut să găsești soluția de finanțare potrivită pentru tine.
Dau credit viselor tale.