Achizitia unei locuinte prin credit ipotecar este, pentru multi cumparatori, singura varianta realista de a-si cumpara o casa. Preturile imobilelor sunt mari, veniturile trebuie analizate cu atentie, iar foarte putine persoane isi permit sa plateasca integral din surse proprii.
Cu toate acestea, exista inca vanzatori care, atunci cand aud ca plata se face prin credit, devin reticenti. Unii spun din start ca nu accepta cumparatori cu credit. Altii accepta initial, dar se sperie pe parcurs. Iar uneori, teama apare fix la final, inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare.
Intrebarea este: de ce?
De ce se tem unii vanzatori de imobile de creditele ipotecare? Este vanzarea prin credit mai riscanta? Exista motive reale de ingrijorare sau este vorba, de cele mai multe ori, despre lipsa de informare?
Hai sa explicam lucrurile pe intelesul tuturor.
Vanzarea prin credit ipotecar nu este o exceptie. Este o procedura normala
In Romania, foarte multe locuinte se cumpara prin credit ipotecar. Este o procedura obisnuita, reglementata, verificata de banca si realizata prin notar.
Diferenta fata de o vanzare in care cumparatorul plateste integral din banii proprii este ca, in cazul creditului ipotecar, in tranzactie apare si banca. Banca nu este doar un simplu platitor. Ea finanteaza achizitia si, in schimb, va inscrie ipoteca asupra imobilului cumparat.
Asta inseamna ca exista cativa pasi suplimentari:
banca analizeaza veniturile cumparatorului;
banca verifica documentele imobilului;
se face evaluarea proprietatii;
se aproba creditul;
se pregateste contractul de vanzare-cumparare;
se semneaza contractul la notar;
banca vireaza restul de pret catre vanzator, conform procedurii si documentelor semnate.
Pentru cine lucreaza zilnic cu astfel de tranzactii, pasii sunt normali. Pentru un vanzator care nu a mai trecut printr-o vanzare cu plata prin credit, insa, procedura poate parea complicata sau chiar riscanta.
De aici apar multe temeri.
Cea mai mare frica: „Daca semnez si nu imi intra banii?”
Aceasta este, probabil, cea mai frecventa temere a vanzatorilor.
Vanzatorul intelege ca semneaza contractul de vanzare-cumparare, dar nu primeste toti banii in acelasi moment. De regula, cumparatorul plateste avansul din surse proprii, iar diferenta de pret este platita ulterior de banca, dupa indeplinirea conditiilor cerute in dosarul de credit.
Din exterior, pentru cine nu cunoaste procedura, situatia poate parea asa:
„Eu semnez azi ca vand imobilul, dar banca imi da banii peste cateva zile. Si daca nu mai vireaza? Risc sa raman si fara casa, si fara bani?”
Teama este de inteles. Dar, in practica, lucrurile nu functioneaza haotic.
Contractul de vanzare-cumparare contine clauze clare privind plata pretului, termenul in care banca trebuie sa vireze banii si ce se intampla daca acest termen nu este respectat. Notarul redacteaza contractul tinand cont de faptul ca plata se face partial din credit, iar banca are la randul ei proceduri stricte.
Cu alte cuvinte, vanzatorul nu ramane „descoperit”. Nu este o intelegere verbala si nici o promisiune nesigura. Este o tranzactie formalizata prin contract, banca si notar.
De ce banca nu vireaza banii inainte de semnarea contractului?
O alta intrebare fireasca este: de ce nu plateste banca inainte, ca vanzatorul sa fie linistit?
Raspunsul este simplu: pentru ca banca nu poate plati un credit ipotecar inainte sa existe cadrul juridic corect.
Banca finanteaza achizitia unui imobil si are nevoie ca acel imobil sa poata fi adus in garantie. Pentru asta, trebuie semnat contractul de vanzare-cumparare, trebuie indeplinite formalitatile notariale, iar banca trebuie sa primeasca documentele necesare pentru a putea vira banii.
Banca nu trimite banii doar pentru ca partile „s-au inteles”. Ea vireaza in baza contractului, a aprobarii creditului si a documentelor cerute prin procedura interna.
De aceea, in tranzactiile prin credit ipotecar, ordinea este diferita fata de o plata integrala cash. Nu pentru ca banca vrea sa complice lucrurile, ci pentru ca asa functioneaza mecanismul juridic si bancar.
Vanzatorii au impresia ca plata prin credit dureaza 3-4 luni
O alta temere frecventa este legata de durata.
Unii vanzatori cred ca, daca accepta un cumparator cu credit, vor astepta luni intregi pana incaseaza banii. Uneori au auzit povesti de la cunostinte, alteori au avut o experienta neplacuta in trecut, iar uneori pur si simplu nu stiu care sunt pasii reali.
Da, o tranzactie prin credit poate dura mai mult decat una cu plata integrala din surse proprii. Exista analiza financiara, evaluare, verificare de acte, aprobare, pregatire documente si programare la notar.
Dar asta nu inseamna automat 3-4 luni.
Daca dosarul cumparatorului este pregatit corect, daca actele imobilului sunt in regula, daca banca aleasa este potrivita pentru profilul clientului si daca exista comunicare buna intre broker, banca, notar, vanzator si cumparator, procesul poate fi mult mai eficient.
Problemele apar, de obicei, cand:
cumparatorul cauta imobilul inainte sa stie sigur ce credit poate obtine;
actele imobilului sunt incomplete;
apar modificari neautorizate;
evaluarea ridica semne de intrebare;
banca solicita documente suplimentare;
partile nu inteleg pasii;
intrebarile importante se pun abia in ziua semnarii.
Creditul in sine nu este problema. Lipsa de pregatire este problema.
Unii vanzatori nu au actele in regula si stiu asta
Exista si situatii in care refuzul vanzatorului de a accepta plata prin credit ascunde o problema mai serioasa.
Unii vanzatori spun de la inceput: „Nu accept credit, pentru ca bancile nu accepta.”
Dar intrebarea corecta este: ce anume nu accepta banca?
Banca nu respinge un imobil doar pentru ca plata se face prin credit. Banca verifica daca imobilul poate fi acceptat in garantie. Iar daca actele nu sunt in regula, atunci da, pot aparea probleme.
De exemplu:
modificari interioare neautorizate;
diferente intre situatia din acte si realitatea din teren;
constructii neintabulate;
probleme cadastrale;
suprafete care nu corespund;
lipsa unor documente;
succesiuni nerezolvate;
sarcini in cartea funciara;
litigii;
situatii juridice neclare;
imobile care nu respecta conditiile cerute de banca.
In astfel de cazuri, problema nu este creditul. Problema este ca banca verifica.
Iar un imobil care nu poate fi verificat sau acceptat de banca poate ridica semne de intrebare si pentru un cumparator care plateste din surse proprii.
O fraza pe care o spun des este aceasta: daca un imobil are actele in regula, verificarea bancii nu ar trebui sa sperie pe nimeni.
Vanzatorii se tem de evaluare
Evaluarea imobilului este un alt motiv de teama.
In cazul unui credit ipotecar, banca trimite un evaluator autorizat care stabileste valoarea de piata a imobilului. Aceasta valoare conteaza pentru banca, pentru ca in functie de ea se stabileste suma maxima care poate fi finantata.
Daca pretul de vanzare este mai mare decat valoarea evaluata, cumparatorul poate avea nevoie de un avans mai mare. In unele cazuri, tranzactia se poate complica sau chiar bloca.
Din acest motiv, unii vanzatori nu privesc evaluarea cu ochi buni. Mai ales daca stiu ca pretul cerut este mult peste nivelul pietei sau daca imobilul are anumite minusuri pe care spera ca banca sa nu le ia in calcul.
Dar evaluarea nu este un obstacol pus intentionat in calea tranzactiei. Este o etapa normala intr-un credit ipotecar.
Banca trebuie sa stie ce finanteaza si ce garantie primeste. Este firesc.
„Prefer cumparator cu banii jos”
Multi vanzatori spun ca prefera un cumparator care plateste integral din surse proprii.
Este de inteles. O plata integrala poate parea mai simpla, mai rapida si mai confortabila pentru vanzator. Nu exista evaluare bancara, nu exista aprobare de credit, nu exista virament ulterior din partea bancii.
Dar in piata reala, nu orice cumparator are toata suma disponibila. Iar daca un vanzator refuza toti cumparatorii care au nevoie de credit, isi restrange semnificativ baza de potentiali clienti.
Mai ales la preturile actuale ale locuintelor, creditul ipotecar nu este o exceptie. Este una dintre cele mai frecvente modalitati de cumparare.
Un cumparator cu credit nu este, automat, un cumparator mai slab. Dimpotriva, daca are analiza financiara facuta, preaprobare sau eligibilitate verificata, poate fi un cumparator foarte serios.
Frica de credit apare si cand vanzatorul nu intelege rolul notarului
Notarul are un rol esential intr-o tranzactie imobiliara. El verifica actele, redacteaza contractul, explica partilor clauzele si se asigura ca tranzactia respecta cadrul legal.
In cazul unei vanzari prin credit ipotecar, contractul trebuie sa tina cont si de procedura bancii. Asta inseamna ca notarul trebuie sa stie cum se lucreaza cu bancile si ce documente sunt necesare pentru plata din credit.
Uneori, apar blocaje pentru ca vanzatorul merge „sa mai intrebe un notar”, iar notarul respectiv nu are toate detaliile tranzactiei sau nu a vazut documentele bancii. Alteori, vanzatorul primeste opinii diferite si devine si mai confuz.
Este important ca notarul sa explice clar:
cand se semneaza contractul;
cand se vireaza banii;
ce se intampla daca plata nu se face la termen;
ce clauze protejeaza vanzatorul;
ce documente cere banca;
care este ordinea pasilor.
Cand explicatiile sunt clare, multe frici dispar.
De ce bancile nu accepta orice clauza ceruta de vanzator
In incercarea de a se proteja, unii vanzatori pot cere clauze sau garantii suplimentare.
De exemplu, pot dori inscrierea unei ipoteci legale pentru plata restului de pret sau alte mecanisme care sa le ofere confort pana la incasarea banilor.
Problema este ca, in tranzactiile finantate prin credit ipotecar, banca are propria procedura si propriile conditii. Banca trebuie sa se asigure ca garantia ei este inscrisa corect si ca nu exista elemente care ii afecteaza pozitia.
De aceea, nu orice solicitare a vanzatorului poate fi acceptata. Nu pentru ca cineva vrea sa il dezavantajeze, ci pentru ca banca nu isi poate modifica procedura in functie de frica aparuta in ziua semnarii.
Acesta este un aspect foarte important: unele lucruri trebuie clarificate din timp, nu la masa semnarii.
Cumparatorul se poate razgandi? Banca se poate razgandi?
Vanzatorii se mai tem si de urmatoarea situatie: „Daca dupa ce semnam, cumparatorul se razgandeste sau banca nu mai plateste?”
In practica, daca dosarul este deja aprobat si sunt indeplinite conditiile din aprobarea bancii, riscul este mult mai mic decat pare. Banca nu „se razgandeste” pur si simplu fara motiv. Pot aparea probleme daca intre timp se schimba ceva important: situatia financiara a cumparatorului, documentele imobilului, conditiile aprobarii sau informatiile pe baza carora banca a luat decizia.
Tocmai de aceea este important ca dosarul sa fie bine pregatit inainte de semnarea contractului.
Un broker de credite cu experienta nu se uita doar la dobanda. Se uita la eligibilitatea reala a clientului, la conditiile bancii, la documentele necesare, la riscurile din dosar si la pasii care trebuie urmati pana la final.
Ce poate face cumparatorul pentru a linisti vanzatorul
Cumparatorul are si el un rol important. Daca stie ca va cumpara prin credit, este bine sa fie pregatit inainte de a face o oferta ferma.
Cateva lucruri care ajuta mult:
sa isi verifice eligibilitatea financiara inainte de a cauta serios imobil;
sa stie ce suma poate obtine, nu doar cat ar vrea sa obtina;
sa aiba documentele de venit pregatite;
sa lucreze cu o banca potrivita profilului sau;
sa verifice actele imobilului cat mai devreme;
sa explice vanzatorului pasii tranzactiei;
sa aleaga un notar familiarizat cu tranzactiile prin credit;
sa nu lase discutiile importante pentru ziua semnarii.
Un vanzator speriat nu are nevoie de presiune. Are nevoie de explicatii clare.
Dar, in acelasi timp, daca dupa toate explicatiile, dupa verificarea actelor, dupa aprobarea creditului si dupa clarificarile notariale, vanzatorul continua sa refuze procedura standard a bancii, atunci cumparatorul trebuie sa isi puna si el intrebari.
Cand refuzul vanzatorului poate fi un semnal de alarma
Nu orice refuz inseamna ca exista o problema. Uneori, vanzatorul este doar neincrezator sau prost informat.
Dar sunt si situatii in care refuzul categoric de a accepta credit poate fi un semnal de alarma.
De exemplu, daca vanzatorul:
nu vrea sa prezinte toate actele;
evita discutiile despre cadastru, intabulare sau autorizatii;
spune vag ca „bancile nu accepta”, dar nu explica de ce;
refuza evaluarea;
insista pe o tranzactie rapida, fara verificari;
se razgandeste cand apar intrebarile notarului sau ale bancii;
cere solutii juridice neacceptate de banca;
devine defensiv cand se discuta despre acte.
In astfel de cazuri, cumparatorul ar trebui sa fie atent. Pentru ca uneori nu creditul este problema, ci imobilul.
Vanzarea prin credit ipotecar nu este mai periculoasa. Este mai verificata
Aceasta este, poate, cea mai importanta idee.
Vanzarea prin credit ipotecar nu inseamna ca vanzatorul isi asuma un risc necontrolat. Inseamna ca tranzactia trece prin mai multe filtre: banca, evaluator, notar, documente, termene, verificari.
Pentru un vanzator care are actele in regula si intelege procedura, aceste filtre nu ar trebui sa fie o problema.
Pentru un cumparator, ele pot fi chiar o forma suplimentara de protectie. Pentru ca banca nu verifica doar veniturile lui, ci si imobilul adus in garantie.
Sigur, banca nu tine loc de avocat, notar sau verificare tehnica a imobilului. Dar faptul ca imobilul este analizat si din perspectiva bancii poate scoate la iveala probleme importante.
Rolul brokerului de credite intr-o astfel de tranzactie
Un broker de credite nu ajuta doar cumparatorul sa gaseasca o dobanda buna.
In multe cazuri, rolul brokerului este sa tina lucrurile clare si organizate:
verifica profilul financiar al cumparatorului;
identifica banca potrivita;
explica pasii creditului;
anticipeaza posibile probleme;
comunica eficient cu banca;
indruma clientul in privinta documentelor necesare;
ajuta la clarificarea procedurii pentru vanzator, atunci cand este nevoie;
contribuie la reducerea blocajelor aparute din lipsa de informare.
Intr-o tranzactie imobiliara, emotiile sunt mari. Cumparatorul se teme sa nu piarda imobilul. Vanzatorul se teme sa nu piarda banii. Iar banca are nevoie de documente corecte si pasi respectati.
De aceea, comunicarea clara este esentiala.
Un vanzator informat nu se teme de credit
Teama vanzatorilor fata de creditele ipotecare nu apare, de obicei, din rea intentie. Apare din lipsa de informare, din experiente auzite pe jumatate, din confuzie sau din frica de necunoscut.
Da, vanzarea prin credit are mai multi pasi decat o vanzare cu plata integrala din surse proprii. Da, banca verifica. Da, banii nu se vireaza inainte de semnarea contractului. Si da, exista o procedura care trebuie respectata.
Dar asta nu inseamna ca vanzatorul ramane fara protectie.
Daca imobilul are actele in regula, daca dosarul cumparatorului este bine pregatit, daca notarul explica limpede clauzele, iar banca a aprobat creditul, vanzarea prin credit ipotecar este o tranzactie normala si sigura.
Problemele apar atunci cand intrebarile importante se pun prea tarziu.
Un vanzator informat nu se teme de credit. Se teme, cel mult, de acte neclare, dosare nepregatite si lipsa de comunicare.
Iar acestea pot fi evitate atunci cand procesul este gestionat corect de la inceput.
Vrei sa cumperi prin credit si nu stii de unde sa incepi?
Inainte sa faci o oferta pentru un imobil, este bine sa stii clar ce suma poti obtine, ce banca ti se potriveste si ce pasi urmeaza pana la semnare.
Te pot ajuta cu analiza dosarului, compararea ofertelor bancare, explicarea pasilor si comunicarea corecta a procesului, astfel incat sa eviti blocaje inutile.
Daca vrei sa cumperi o locuinta prin credit ipotecar, scrie-mi si hai sa vedem ce optiuni ai.