Ai găsit apartamentul sau casa care îți place? Înainte să plătești avansul la credit ipotecar și să semnezi antecontractul, sunt câteva lucruri importante pe care merită să le verifici. Unele țin de eligibilitatea ta pentru finanțare, altele de actele și situația juridică a imobilului.
În realitate, acesta este unul dintre momentele în care recomand cea mai mare atenție.
Pentru că aprobarea unui credit ipotecar nu depinde doar de veniturile tale. Banca analizează două lucruri diferite: persoana care solicită creditul și imobilul care urmează să fie cumpărat.
Poți avea venituri foarte bune, un grad de îndatorare confortabil și un istoric de credit impecabil, iar tranzacția să se complice din cauza imobilului.
De aceea, dacă vei cumpăra prin credit ipotecar, ideal este să verifici câteva lucruri înainte să plătești un avans important și înainte să semnezi un antecontract cu termene greu de respectat.
1. Verifică mai întâi cât poți împrumuta, nu cât costă apartamentul care îți place
Este foarte tentant să începi procesul cu vizionările.
„Avem 30.000 de euro avans și câștigăm împreună X lei. Probabil ne încadrăm la un apartament de 180.000 de euro.”
Probabil nu este suficient.
Două persoane cu venituri similare pot primi sume diferite de la bancă în funcție de:
- tipul și vechimea veniturilor;
- alte credite sau carduri de credit;
- numărul persoanelor aflate în întreținere;
- vârsta solicitanților;
- istoricul din Biroul de Credit;
- tipul venitului – salariu, PFA, dividende, chirii, venituri din străinătate etc.;
- politica fiecărei bănci.
Înainte să negociezi serios o proprietate, este mult mai sănătos financiar să știi ce sumă poți obține în mod realist și cu ce rată lunară te simți confortabil.
Eu prefer să fac această analiză înainte ca un client să aibă presiunea unui avans deja plătit și a unui termen care începe să curgă.
2. Nu orice imobil scos la vânzare este automat și finanțabil
Aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii.
Faptul că un apartament sau o casă se poate vinde nu înseamnă automat că orice bancă îl va accepta drept garanție pentru un credit ipotecar.
Banca finanțează achiziția, dar în același timp ia ipotecă asupra imobilului. Din acest motiv, documentele proprietății trebuie analizate.
Unul dintre primele documente importante este extrasul de carte funciară. Extrasul pentru informare prezintă situația imobilului și pozițiile active din cartea funciară la momentul întocmirii lui.
În funcție de proprietate, trebuie urmărite inclusiv:
- cine este proprietarul;
- dacă există ipoteci;
- dacă există interdicții sau alte sarcini;
- dacă suprafețele și descrierea proprietății corespund;
- dacă există modificări ale apartamentului care nu apar în documente;
- dacă anexele, terenul, parcarea sau alte componente ale proprietății sunt corect înscrise.
Nu toate problemele sunt grave și nu toate blochează creditul.
Unele se pot clarifica sau corecta.
Important este să le descoperi înainte, nu după ce ai dat un avans pe care riști să îl recuperezi greu.
3. Compară actele cu ceea ce vezi în realitate
Un apartament poate arăta impecabil la vizionare și totuși să existe diferențe între situația din teren și documentația cadastrală.
De exemplu:
- un balcon închis;
- un perete eliminat;
- două camere recompartimentate;
- o mansardă amenajată;
- o extindere;
- o terasă modificată;
- anexe care există fizic, dar nu apar în documente.
Nu înseamnă automat că nu vei obține credit.
Dar poate însemna că trebuie făcute verificări sau documente suplimentare înainte de aprobarea finală.
Iar dacă descoperi problema după ce antecontractul este semnat și ai doar câteva săptămâni pentru obținerea creditului, începe presiunea.
4. La imobilele noi, întreabă exact în ce stadiu sunt documentele
„Blocul este gata” nu înseamnă neapărat „apartamentul poate fi vândut mâine prin credit ipotecar”.
Mai ales în cazul construcțiilor noi, trebuie văzut dacă imobilul este deja intabulat și ce documente sunt disponibile.
Am întâlnit cumpărători care au presupus că, dacă apartamentul este finisat, are utilități și poate fi vizitat, toate formalitățile necesare pentru vânzare sunt automat finalizate.
Nu este întotdeauna așa.
Dacă apartamentul nu are încă documentația finalizată, procesul de creditare poate fi început în anumite situații, dar tranzacția finală depinde de existența actelor necesare vânzării și constituirii ipotecii.
De aceea, înainte de rezervare sau de plata unui avans mare, întreabă concret:
„Ce acte există astăzi și ce acte mai trebuie obținute până la vânzarea finală?”
5. Nu presupune că banca va evalua imobilul exact la prețul negociat
Acesta este un alt punct important.
Să presupunem că negociezi un apartament la 180.000 de euro și dispui de avansul minim necesar pentru structura ta de finanțare.
Apoi vine evaluatorul.
Valoarea stabilită prin raportul de evaluare poate fi diferită de prețul pe care l-ai negociat cu vânzătorul.
Dacă valoarea acceptată pentru finanțare este mai mică, este posibil să ai nevoie de mai mulți bani proprii pentru a închide tranzacția.
De aceea le recomand clienților mei să nu folosească absolut toate economiile pentru avans.
Pe lângă avans, pot exista:
- costuri notariale;
- costuri aferente evaluării;
- taxe și asigurări;
- eventuale renovări;
- mobilier;
- mutarea;
- diferențe care pot apărea între structura de finanțare estimată inițial și cea finală.
Un credit bun nu înseamnă să ajungi la semnarea contractului cu conturile goale.
6. Ai grijă cât avans dai la antecontract
În piața imobiliară din Cluj am întâlnit deseori situația:
„Proprietarul cere 10.000 sau 20.000 de euro avans ca să țină apartamentul.”
Valoarea avansului nu trebuie privită doar ca un instrument de negociere.
Trebuie să te gândești foarte concret:
Ce se întâmplă cu acești bani dacă tranzacția nu se poate finaliza?
Înainte de semnarea antecontractului trebuie stabilit foarte clar ce se întâmplă dacă apar probleme care nu țin de cumpărător.
De exemplu:
- documentele imobilului nu sunt în regulă;
- apar probleme juridice sau cadastrale;
- banca nu acceptă proprietatea drept garanție;
- evaluarea generează o diferență pe care cumpărătorul nu o poate acoperi;
- vânzătorul nu reușește să furnizeze documentele necesare în termen.
Antecontractul nu ar trebui privit ca o simplă formalitate.
Este documentul prin care îți asumi deja obligații importante și, de cele mai multe ori, plătești o sumă semnificativă.
Pentru formularea clauzelor și verificarea juridică a documentului, recomand întotdeauna discuția cu notarul sau, dacă situația o impune, cu un avocat.
7. Nu accepta un termen nerealist doar pentru că „banca a zis că durează puțin”
Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primesc este:
„În cât timp se face un credit ipotecar?”
Răspunsul corect este: depinde de dosar și de imobil.
Un dosar foarte bine pregătit poate merge repede.
Dar între momentul în care ai găsit proprietatea și virarea banilor există mai multe etape:
analiza financiară, analiza documentelor proprietății, evaluarea, aprobarea finală, pregătirea documentelor pentru semnare, notarul, constituirea garanțiilor și, ulterior, plata creditului.
Dacă apare o neconcordanță într-un document, termenul se poate prelungi.
Tocmai de aceea nu recomand termene foarte strânse în antecontract atunci când achiziția se face prin credit.
Câteva zile în plus trecute în contract pot face diferența dintre un proces normal și unul în care cumpărătorul, vânzătorul, notarul și banca lucrează permanent sub presiunea termenului.
8. Dacă proprietarul are deja un credit ipotecar, nu înseamnă că nu poți cumpăra
Un apartament ipotecat se poate vinde.
Este o situație foarte frecventă.
Doar că tranzacția are câțiva pași suplimentari.
Trebuie obținute documentele necesare de la banca vânzătorului, stabilit soldul creditului și construit mecanismul prin care o parte din preț ajunge, dacă este cazul, la banca respectivă pentru stingerea datoriei și radierea ipotecii.
Pentru cumpărător, important este ca întregul mecanism să fie cunoscut din timp.
Nu este o situație de care trebuie să te sperii. Este doar una care trebuie organizată corect.
9. Nu alege banca exclusiv după reclama cu cea mai mică dobândă
Dobânda este foarte importantă. Evident.
Dar cea mai mică dobândă dintr-o reclamă nu înseamnă automat și cea mai bună variantă pentru tine.
Trebuie comparate:
- dobânda;
- perioada pentru care este fixă;
- marja după perioada fixă;
- DAE;
- costurile obligatorii asociate;
- condițiile pentru încasarea venitului;
- asigurările;
- criteriile de eligibilitate;
- modul în care banca acceptă tipul tău de venit;
- modul în care banca analizează proprietatea pe care vrei să o cumperi.
De aceea, uneori alegerea băncii se poate schimba după ce știm exact ce proprietate cumpărăm.
Un credit ipotecar nu înseamnă doar să găsim cea mai mică cifră dintr-un tabel. Înseamnă să găsim soluția care poate fi dusă până la capăt în condiții bune.
10. După ce ai început procesul de creditare, evită schimbările financiare importante
Ai primit aprobarea financiară?
Foarte bine.
Asta nu înseamnă că până la plata creditului ar trebui să mai iei un credit de nevoi personale pentru mobilă, să cumperi ceva în rate sau să deschizi mai multe carduri de credit.
Orice obligație nouă îți poate modifica gradul de îndatorare și situația financiară analizată inițial.
Regula mea pentru clienți este simplă:
până când tranzacția este finalizată și creditul este plătit, nu facem schimbări financiare importante fără să verificăm mai întâi impactul lor.
Momentul potrivit să vorbești cu un broker nu este după ce ai dat avansul
Mulți oameni mă contactează astfel:
„Am găsit apartamentul, am semnat antecontractul, am dat avansul și trebuie să plătesc restul banilor până pe data de… Mă ajuți cu un credit?”
Sigur că îi ajut.
Dar prefer mult mai mult mesajul:
„Ne gândim să cumpărăm o locuință în următoarele luni. Cu ce ar trebui să începem?”
Pentru că atunci putem construi procesul în ordinea corectă.
Verificăm veniturile și suma de finanțare.
Comparăm băncile.
Stabilim ce rată este confortabilă.
Vedem ce avans este necesar.
Iar atunci când găsești proprietatea, analizăm situația concretă înainte să intri într-un angajament financiar important.
În loc de concluzie: ordinea corectă îți poate economisi mult stres
Cumpărarea unei locuințe este, pentru cei mai mulți oameni, una dintre cele mai mari tranzacții financiare din viață.
Și totuși, uneori decizii de zeci sau sute de mii de euro sunt luate foarte repede:
„Ne place apartamentul.”
„Îl vrem.”
„Dăm avansul.”
„După aceea vedem cu banca.”
Eu aș inversa puțin ordinea:
întâi verificăm, apoi ne asumăm obligațiile.
Un credit ipotecar bine pregătit nu ar trebui să fie o cursă contra cronometru și nici o succesiune de surprize.
Rolul meu, ca broker de credite, este să mă uit la întregul proces: veniturile tale, variantele oferite de bănci, proprietatea cumpărată, documentele necesare și pașii până la semnare.
Iar dacă urmează să cumperi o locuință prin credit ipotecar, putem discuta chiar înainte să găsești proprietatea sau, cel târziu, înainte să semnezi antecontractul.
Consultanța mea nu presupune un onorariu plătit de client. Sunt remunerată de bancă atunci când creditul se finalizează.
Așa că, dacă ai găsit deja un apartament sau o casă și nu știi care este următorul pas, îmi poți scrie înainte să dai avansul.
Uneori, o discuție de la început poate evita câteva săptămâni bune de stres mai târziu.
Dau credit viselor tale.