Rambursări anticipate la Credite Ipotecare

Rambursări anticipate parțiale la credite ipotecare, tot ce trebuie să știi

Înțelegerea conceptului de rambursare anticipată parțială a unui credit ipotecar poate fi intimidantă. Prin acest articol, îmi propun să îți fac procesul mult mai accesibil. Vom explora ce înseamnă rambursarea anticipată, cum se face, ce trebuie să știi despre comisioane, când este indicat să faci o rambursare și ce avantaje sau dezavantaje s-ar putea ivi.

Ce este rambursarea anticipată:

Rambursarea anticipată parțială reprezintă suma suplimentară pe care o plătești către bancă, peste rata lunară obișnuită, pentru a reduce fie suma totală datorată, fie perioada de creditare. Această opțiune oferă mai multă flexibilitate în gestionarea creditului tău.

Este important să știi că ai dreptul de a efectua rambursări anticipate parțiale când și cât dorești, fără nicio restricție legată de sumă sau frecvență. Exercitarea acestui drept însă, presupune o acțiune explicită din partea ta. Înseamnă că pur și simplu depunerea unei sume suplimentare în contul din care se prelevează rata nu va fi considerată automat o rambursare anticipată.

Pentru a realiza o rambursare anticipată, este necesar să faci o cerere scrisă la bancă sau, în cazul anumitor bănci (puține încă la noi), să selectezi opțiunea corespunzătoare în aplicația bancară de internet banking. În ambele cazuri, acțiunea trebuie să fie inițiată explicit de tine pentru a se aplica precum o rambursare anticipată.

Ce opțiuni ai atunci când vrei să rambursezi anticipat:

Atunci când te decizi să rambursezi anticipat din creditul ipotecar, ai următoarele variante puse la dispoziție de bănci:

1. să îți scadă perioada și să se mențină rata lunară: dacă ai un venit stabil și nu prevezi cheltuieli mari în viitorul apropiat, reducerea perioadei poate fi mai avantajoasă.
2. să îți scadă rata și să se mențină perioada : dacă ai planuri care necesită lichiditate, cum ar fi o investiție într-o afacere sau cheltuieli mari, reducerea ratei poate fi mai utilă.
3. Să scadă și rata și perioada: conform reglementărilor BNR, băncile au obligația să informeze clienții și despre această posibilitate, însă în practică este mai puțin folosită.

Comisioane

Conform OUG 52/2016, în România, pentru creditele cu ipotecă nu se percep comisioane pentru rambursarea anticipată, indiferent de tipul dobânzii. Acest aspect te ajută să iei o decizie fără să îți faci griji pentru costuri suplimentare.

Când să faci rambursarea anticipată:

Poți face rambursare anticipată:

1. În ziua scadenței: Efectuarea rambursării în ziua scadenței poate avea avantajul de a-ți simplifica organizarea financiară, cumulând toate obligațiile financiare într-o singură zi. Plătești rata iar suma suplimentară va reprezenta parte din sold.
2. Oricând: Dacă ai posibilitatea, poți face rambursarea în orice moment al lunii. În acest caz banca va calcula dobânda „scursă” de la data scadenței până în ziua curentă, și va trebui achitată (dobânda la zi). Avantajul este că rata următoare va fi mai mică, o parte din dobândă fiind plătită deja.

De exemplu, dacă optezi să faci rambursarea la 10 zile după data scadenței, trebuie să înțelegi cum se calculează dobânda la zi.

Formula generală pentru dobânda zilnică este:

Dobânda Zilnica= [(Dobânda anuala : 365) × Soldul Creditului] : 100

Exemplu:

Să presupunem că dobânda anuală este de 6.19% și soldul creditului este de 350.000 de lei.

Dobânda Zilnica =[(6.19 : 365 ) × 350.000] : 100 =  59.36 lei/zi

În cazul unei rambursări anticipate efectuate la 10 zile după data scadenței, vei plăti o dobândă suplimentară de 59.36 lei/zi× 10 zile=593.6 lei.

Dobânda la zi achitată se va scădea din următoarea rată lunară, rămânând de plată doar dobânda aferentă restului de zile calendaristice din lună.

Studiu de caz (exemplu concret)

Presupunem că avem graficul de rambursare de mai sus pentru un credit ipotecar. Sumă împrumutată 350.000 lei, dobândă fixă, rate lunare egale.

Soldul creditului reprezintă suma rămasă de achitat la un moment dat în cadrul unui împrumut. Soldul creditului variază pe tot parcursul duratei creditului. La început, este egal cu suma împrumutată inițial. Cu fiecare plată a ratei lunare, soldul scade, reprezentând suma pe care încă o datorezi băncii.

Rata lunară este de 2.142 lei, din care o parte este dobânda (1.805 lei la început) iar restul este principalul – 335 lei

Principalul din componenta ratei lunare reprezintă partea din rată care se duce direct spre achitarea sumei împrumutate, adică a soldului inițial.

În cazul exemplului de mai sus, optând pentru rate lunare egale, în primele luni sau ani de credit, o proporție mai mare din rata lunară este alocată dobânzii, iar o proporție mai mică este alocată principalului. Pe măsură ce timpul trece și soldul creditului scade, proporția alocată principalului crește, în timp ce suma alocată dobânzii se micșorează. Acest lucru se datorează faptului că dobânda este procent din sold, (6.19% fixa 5 ani in exemplul meu), și scăzând soldul va scădea implicit și dobânda plătită.

Am marcat pe graficul din poză luna a 6-a, în data scadenței, am sold de 348.302 lei, și presupunem că doresc să rambursez anticipat suma de 5.000 lei, cu reducerea perioadei.

Suma de 5.000 lei se va scădea din sold, astfel mă voi duce pe grafic la soldul de 348.302 lei – 5000 lei = 343.300 lei și ajung la rata nr. 20.

Cât economisesc?

Asta înseamnă că în urma rambursării îmi va scădea perioada cu 20 – 6 = 14 luni.

Astfel prin rambursarea sumei de 5000 lei mi-am scurtat perioada creditului cu 1 an și 2 luni și am economisit dobânda din aceste luni, pentru că nu o voi mai plăti, practic am economisit 24.963 lei (sumă care se scade din cost total credit).

Pentru că dobânda se calculează mereu la suma datorată și pentru perioada datorată, dacă aș fi optat pentru scăderea ratei și menținerea perioadei suma „câștigată” ar fi fost mult mai mică.

Avantaje și dezavantaje ale rambursărilor:

Avantaje:

1. Economisirea la Dobândă: Reduci costurile totale.
2. Flexibilitate Financiară: Oferă mai multă libertate în gestionarea creditului.
3. Reducerea Duratei Creditului: Puteți încheia obligația financiară mai rapid.

Dezavantaje:

1. Lipsa Investițiilor Alternative: Sumele folosite nu pot fi direcționate către alte investiții.
2. Lichiditate Redusă: În cazul reducerii perioadei de credit, rata lunară rămâne la fel, afectând disponibilitatea banilor.

Concluzie

Înțelegerea rambursărilor anticipate parțiale și a modului în care ele pot influența creditul tău ipotecar poate fi un pas uriaș în controlul finanțelor tale. În calitate de broker de credite, sunt aici să îți ofer toate informațiile și să te ajut să navighezi prin complexitățile finanțelor personale.

Dau credit viselor tale, Gratuit!